상가임대차 보호법 핵심정리 | 계약갱신청구권, 보증금 보호 등 주요 내용 안내

상가를 임차하여 운영 중인 소상공인이나 자영업자에게 있어 ‘임대차 안정성’은 사업의 존속과 직결되는 핵심 요소입니다. 이를 위해 제정된 법이 바로 상가건물 임대차보호법(이하 상임법)입니다. 이 법은 일정 요건을 충족하는 상가임차인에게 계약갱신요구권, 보증금 보호, 권리금 회수 기회 보호 등의 권리를 부여합니다.

이번 글에서는 상임법의 주요 보호 내용과 실제 적용 시 유의사항까지 자세히 안내드립니다.

1. 적용 대상 상가 및 임차인 🏬

상가건물 임대차보호법은 사업자등록이 되어 있는 영업용 상가를 대상으로 합니다.
임차인의 사업자등록이 필요하며, 전용면적에 따라 보증금 한도를 넘지 않아야 보호 대상이 됩니다.

✔️ 서울 기준 2024년 상가보증금 보호 한도: 9억 원 이하 (지역별로 다름)

2. 계약갱신요구권 ✍️

임차인은 최초 계약일부터 최대 10년까지 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리가 있습니다.
임대인은 아래 사유가 없으면 갱신을 거절할 수 없습니다:
- 3개월 이상 차임 연체 📉
- 임대인이 직접 사용 필요
- 건물 철거 또는 재건축 등

💡 갱신 요구는 계약 만료 6개월 전~1개월 전 사이에 서면으로 해야 효력이 있습니다.

3. 권리금 회수 기회 보호 💸

임차인이 신규 임차인에게 권리금을 받고 영업을 넘기려는 경우,
- 임대인은 정당한 사유 없이 방해할 수 없습니다.
신규 임차인을 고의로 받지 않거나, 터무니없이 거절하면 손해배상 청구 가능

✔️ 영업 중단 없이 권리금 회수 가능성을 보장하기 위한 조항입니다.

4. 보증금 보호 및 반환 청구 ⚖️

임대차 종료 후 보증금 반환이 지연되면 지연이자 청구 가능
임차인은 보증금 보호를 위해 임대차 계약서를 확정일자로 등록하거나,
- 건물 등기부에 임차권등기를 할 수 있습니다.

📝 임차권등기는 보증금을 돌려받기 위한 강제집행 요건이 됩니다.

5. 임차인의 우선변제권 📑

상가건물 임대차를 등기 없이 확정일자만 받아도,
- 경매 시 일정 범위 내 보증금을 우선적으로 변제받을 권리가 인정됩니다.

조건	내용
사업자등록	필요 (실제 영업 필수)
확정일자	주민센터 또는 세무서에서 가능
건물 인도	실제 점유(영업) 중일 것

6. 상임법 적용 예외 및 유의사항 ⚠️

보증금이 일정 한도를 초과하면 상임법 적용 대상이 아닙니다.
무등록 영업자, 명의대여 사업자는 보호 제외
계약 종료 전 사전 통지 기한을 넘기면 갱신 거절이 어렵습니다.

⚠️ 임대차 계약 시 반드시 ‘임대차계약서’에 서명·날인하고, 확정일자를 꼭 받으세요.

요약 정리: 상가임대차 보호법 핵심사항 📋

항목	내용
보호 대상	일정 보증금 이하 상가 + 사업자등록자
계약갱신요구권	최대 10년까지 보장, 서면통지 필수
권리금 보호	임대인 부당거절 시 손해배상 청구 가능
보증금 보호	확정일자 또는 임차권등기로 확보
우선변제권	확정일자 + 점유로 경매 시 보장

마무리하며 🧾

상가임대차보호법은 임차인의 영업 안정성을 위해 필수적으로 이해해야 할 법률입니다. 임대차 계약을 체결하거나 갱신할 때는 반드시 권리 보호 요건을 확인하고, 필요 시 법적 대응 수단을 미리 준비해 두는 것이 중요합니다.

다음 글에서는 주거침입죄 처벌 수위에 대해 이어서 안내드리겠습니다.